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专家建议:慎选房产类型谨防利润透支

2019-11-12 13:10:10来源:励志吧0次阅读

王芳洁

目前北京市场呈现出一种怪现象,首先是交易量极度萎缩,2月份北京市多个区域销售量骤然下降,其中整个宣武区仅销售了1套,西城区则只有12套,高档住宅云集的顺义和海淀,也分别仅有64套和1 1套。在此前提下,北京房价依然表现出坚挺,除了个别楼盘全国范围内的折让外,很少有打折的项目。

按照常识,房价上涨必然有“摸天花板”的一天。作为一种具有投资属性的产品,其售价越高,后期获利空间越小。“凡买必涨”的时代可能已经过去,很多人开始挑剔房屋投资产品。

利润哪里去了?

就当前商品房销售是否存在暴利的问题,全国政协委员、江苏社科院院长宋林飞在两会期间接受媒体访问时表示,国际上商品房市场平均行业利润一般为5%到7%,上限未超过14%基本都视为合理利润。而我国商品房市场平均行业利润已经达到了15%~ 0%,从另一个侧面来说,很多房产从其作为新房销售时就被透支了价值,这让房产后期再出售时的升值空间受到了一定阻碍,尽管由于近两年房地产价格上涨较快,这种阻碍还不能够完全显现出来,但从中长期升值情况来看其势必会越来越明显。因此,确保房产升值问题,其实是绝大多数房产消费者需要面对的一个课题。“链家地产”市场研发中心认为,确保房产未来保值升值可以考虑中大户型产品和重点学区的“片区房”。

中大户型不可替代

据“链家地产”统计数据分析,在二手商品房市场,90~120平方米二首房比重,在各档位中所占比重最大。“链家地产”市场研发中心认为,与中小户型受限价房等保障性住房的冲击不同,中、大户型二手房在市场上几乎没有同类型替代品,同时又具备较高的需求和购买力;其次,中高档住宅受贷款紧缩和宏观调控政策影响很小,购买力受到冲击的现象微乎其微。再次,由于“90平方米70%”政策的限定,未来中、大户型将比较稀缺,,同时又具备较高的需求和购买力。基于此,未来90~120平方米中、大户型的升值空间将较为广阔。

“片区房”升值长久

据“链家地产”统计数据分析,属于重点学区的“片区房”比周边同品质房产价格要高出15%以上,价格年平均涨幅也要高出5%左右,使得两者之间的价格差距仍在逐渐拉大。“链家地产”市场研发中心认为,尽管地铁周边房、商圈周边房今年的升值情况也非常显著,但是重点学区“片区房”与其有本质的不同:首先,不同于地铁周边房往往在轨道建设前期及初期升值较快,之后却表现后继乏力,尤其可以预计待规划中的9、6、14号线等落成,轨道交通将“同城化”,优势也就逐渐暗淡,而重点学区房相对普通房产的优势将一直存在,并且随着教育资源越来越被重视,这种优势将更加明显;其次,近年传统商圈房产价格已到达相对高位,出现“滞胀”现象,而新兴商圈在与传统商圈房产价格逐渐逼近的同时,投资的不稳定性也比较突出,而重点学区“片区房”的投资稳定性相对要高得多,一直处于稳定升值的状态。

最后,“链家地产”市场研发中心认为,由于今年房产价格的飙升,使商品房被透支的价值这一因素被广大房产消费者忽略,因此从中长期来考虑,应该慎选房产类型,确保房产长期的保值和升值。

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