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高华证券:对联邦银行回收屋出租项目的思考

2019-10-09 19:24:13来源:励志吧0次阅读

高华证券:对联邦银行回收屋出租项目的思考 2012-01-05 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

美联储在递交国会的住房市场政策白皮书中列明了几项支持住房市场的政策建议,其中重点讨论了将通过房屋止赎获得的银行回收屋(REO)进行出租而非出售的项目。有关该项目的政策措施似乎有可能得以实行,原因是:(1)可能无需国会批准即可对联邦担保实体的REO处理政策进行调整;(2)监管房利美和房地美的联邦住房金融局(FHFA)已公开表示了对这一政策的兴趣。

我们预计REO出租项目对全美房价的影响积极,但幅度不大。在其他条件不变的情况下,将所有REO房屋由出售改为出租,可能令项目实施第一年的全美房价涨幅(HPA)提高0.5%左右,并令随后一年的房价涨幅提高1%。出租房供应的相应增长可能会令同期租金升幅以大致相同的幅度下降。

然而,这应是最高程度的影响。实际影响可能略低,原因有两点:(1)目前出售的部分REO随后转为出租,这降低了对租金的影响;(2)GSE/FHA所持有的很大一部分REO将不适用于出租;以及(3)市场可能通过增加其他渠道出售房的供应(包括未在市场出售的空置房),来应对这一项目带来的影响。

如我们在近期报告中所指出的,近期美国经济数据向好以及工资税减税/紧急失业救济政策至少延至2月底等因素结合在一起表明,我们的一季度经济增速预测面临显著上行风险。我们计划将一季度实际GDP(折年)增速预测上调至2%左右,但将等待明日就业报告公布后再做出最终调整。

本周,两件事情令市场人士再度聚焦联邦住房政策。首先一件(在我们看来重要性较小)是1月4日奥巴马总统利用国会休会直接任命了新近成立的消费者金融保护局的局长。由此媒体推测总统可能还会继续作出其它休会任命,包括以新人取代现任美国联邦住房金融局(FHFA)代局长,因为据报道其反对为房利美和房地美支持的按揭贷款进行“大规模再融资”,从而对再融资计划的实施构成障碍。尽管这一推测引起了市场的广泛注意,但将此牵涉FHFA任命似乎较为牵强,在我们看来这并非确切表明近期宣布的再融资计划会在短期内有所变化。

第二件且更重要的事情是美联储向国会发出白皮书,其中重点提到了放贷者由于止赎而获得的房产(即银行回收屋,简称REO)的处置问题,建议将此类房产从销售市场转移至出租市场。尽管白皮书还讨论了再融资政策的调整、贷款合约的修改以及其它可避免止赎的替代方案,但我们认为至少从短期来看,最重要的政策讨论在于REO房产的处置。

政府和政府支持企业(GSE)在评估REO处置政策时的一个重要考虑因素即避开国会的批准。GSE在日常运营中拥有一定的自主权,而需要联邦政府批准的决定是由FHFA做出。此外在2012年底前,财政部也无需获得国会的批准即可向GSE提供上不封顶的资金(在2012年之后,财政部援助总额将受到限制,但仍然无需获得国会的批准)。尽管REO出租计划的某些方面可能与GSE监管法律相冲突从而需要走立法流程,但我们预计政府官员会简单地转而选择其它不受法律限制的方案从而避开国会的批准。

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